桃源县住房保障服务中心对县政协十三届五次会议第46号提案的回复

王玲、宋君安、郭兴江、顾树之委员：

您提出的《关于老旧小区改造问题的提案（合并案）》收悉。现回复如下：

一、老旧小区改造的对象范围、内容及资金筹集等相关政策解读

（一）改造的对象范围。根据湘建城[2020]50号、湘建城[2020]64号、国办发[2020]23号等文件规定，城镇老旧小区改造的对象范围是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区。已纳入棚户区改造、拟通过拆除新建（改、扩、翻建）实施改造的棚户区（居民住房）不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入老旧小区改造范围；拟征收补偿安置，或拟以拆除新建（含改、扩、翻建）方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。

（二）改造内容。城镇老旧小区改造内容包括基础类13项（为满足居民安全需要和基本生活需求）、完善类5项（为满足居民生活便利需要和改善型生活需求）、提升类4项（为丰富社区服务供给、提升居民生活品质）。对基础类改造内容，坚持控违拆违、先拆先改、应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于70%。有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予以支持，重点保障。

（三）多方筹措资金。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担的机制。根据我县县情，尚未实施社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的资金投入。居民出资部分可通过直接出资、使用（补交）住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

二、我县老旧小区改造的进度与实施规划

（一）目前项目进度情况。2019年我县向上级申报并完成了10个老旧小区项目，涉及漳江街道办事处、浔阳街道办事处和漳江房管所共75栋房屋，建筑面积20.19万平方米，住户1746户。2020年正在进行实施的老旧小区改造项目共9个，涉及漳江街道和浔阳街道分别有57栋房屋，建筑面积12.32万平方米，住户1096户。

（二）总体实施规划：按照十四五规划，结合我县财力预算等各方面实际情况，我县2021－2125年计划老旧小区改造项目规划共169个，计划将中央、省级财政补助等资金全部用于基础类事项改造，重点解决相关居民生活基本需求等问题。2021年共41个项目已由县政府审批并申报给上级单位初步通过。

三、关于实施长效管理及物业引进事项

老旧小区改造完后的小区物业管理模式有如下几种形式：

（一）对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处（城关镇人民政府）严格相关法律条例组织指导成立业主大会，选举业主委员会，聘请物业服务企业，进行物业管理服务。相关文件及法律条例依据有《湖南省物业管理条例》、湘建房函[2020]55号等。

（二）对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。

（三）对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。

（四）老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

我县老旧小区改造工作按照上级文件要求，在改造前就严格要求相关街道与建设单位结合小区的实际状态和居民意愿等明确小区物业长效管理模式，并作为小区列入改造计划的前置条件。

四、关于推进老旧小区电梯安装

（一）加装费用及财政补贴。经调研核实，既有住宅的电梯（7层楼）的加装费用包括报装设计、设备采购、加装调试和竣工验收等，考虑品牌、配置等因素估算值在40－70万元之间。另外，电梯质保期壹年后，每年的电梯使有费用包括：维保费用3000－3500元/年、电梯年检费约800元/年及维修费（设备及备件的维修更换等费用）。按照上级文件通知，政府财政对老旧小区改造中的电梯配套加装给予资金补贴支持，我市具体金额为10－15万元/台。按照“谁受益、谁负担”的原则，中间的差额均需居民自筹资金。

（二）安装申报。小区物业及街道社区委托相关设计单位进行勘查设计，初步确定电梯加装的实施方案及整体预算，由物业或街道、社区组织所有业主参与协商费用比例共同出资，经业主签字认可后，由街道办在老旧小区改造清单选项中向我单位进行申报，我单位初审后且经县政府同意审批，然后申报至上级主管单位。申报通过后即可按“先建后补”的原则享受财政补助资金。具体的工作方案需按照《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》（湘建房[2018]159号）进行实施。

感谢各位委员对老旧小区改造工作的关注和中肯建议。

2020年10月22日