桃源县房地产开发投资与经济增长关系的实证分析

近些年来,随着县域经济的快速发展和居民收入的稳步提高,以房地产业为标志的第三产迅速兴起,呈现异常强劲的发展势头。全面客观地分析房地产业的现状，认真研究房地产业与GDP的关系，对更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用具有十分重要的现实意义。

一、桃源县房地产业发展的现状　　

(一)房地产投资快速增长。桃源县的房地产项目开发从2003年开始起步，之后逐年有所发展。一是从企业发展个数来看，由2003年3家发展到2014年14家；二是从投资规模上来看，亿元以上楼盘个数从2006年的1个，累计上升到2014年的14个；三是从投资额来看，房地产开发投资快速增长，桃源县房地产业开发投资起步于2002年，初始投资仅为600万元，随着房地产快速的发展，从2006年以来每年投资规模始终保持在1.5亿元以上，到2014年投资达到6.6亿元，相比2002年增长110倍，其中2007年和2014年投资创了两个新高，投资额分别为2.9亿和6.6亿。如图1。　　

(二)房地产市场供销两旺。全县房地产2005年来房屋施工面积始终维持在10-80万平方米之间，其中2007、2009、2013和2014年较大，分别达到39.5、43.9、38.1、80.4万平方米，增长的峰值为2009年和2014年，增幅分别为22.4%和111.2%。从销售面积看，全县房地产2007年来销售面积始终维持在6-25万平方米之间，其中2007、2009、2010和2014年销售面积较大，分别达到24.1、19.5、18.1、14.4万平方米。总的来看，全县房地产市场供销基本同步，呈现供销两旺的态势。

(三)住宅用地及价格快速增长。2008年以来，全县住宅用地共计121.6万平方米，占全县土地供应面积的16.6%，住宅用地面积随着房地产市场发展而变化，土地出让价格也随之变化。如图1、2所示，随着房地产投资的不断增长，住宅用地面积从2008年的8.4万平方米增加到2014年的14.6万平方米，土地出让价格也从2008年的6.9万元/亩增加到2014年的24.3万元/亩，其中2011年和2013年随着房地产投资的大幅增长，土地供应面积也相应地快速增长，分别为26.0万平方米和22.3万平方米，土地出让价格也达到峰值，分别为29.6万元/亩和31.9万元/亩。　　

(四)商品房均价快速上涨。桃源县商品房均价一路走高，2005年均价为767元/平方米，到2014年为3367元/平方米，增长了339.0%，其中增幅较快的年份为2010、2011和2013年，分别达到34.0%、28.7%和40.2%，增长的主要原因是房企开发的财务成本、建筑材料成本和人工成本的大幅增长。　　

二、桃源县房地产投资与经济增长的趋势分析　　

(一)桃源GDP与房地产开发投资呈快速增加的态势　　 从表1中可以看出,2002年以来桃源GDP与房地产开发投资稳步攀升，GDP从2002年的48.1亿元增加到2014年的250.8亿元，绝对额增长5.2倍，房地产投资在此期间虽有反复，但从极值看，投资从2002年的仅600万元增加到2014年的6.6亿元，增加110倍。房地产投资占GDP的比重由2002年的0.12%提高到2014年的2.64%，提高了2.52个百分点。

　　数据来源：2003—2015年的《桃源统计年鉴》。　

　(二)桃源县房地产投资与GDP走势基本保持平行状态　　

从以上的分析可以看出，桃源房地产投资与GDP的走势大致保持一种平行状态，但是这些却不能完全说明是房地产投资带动了桃源GDP的发展，因此，应进一步探讨房地产投资与GDP增长的相互关系。从图3中很明显可以看到房地产投资对GDP的拉动作用。2005-2007年，房地产投资快速增长，GDP也保持较快增长，2008—2011年，房地产投资有所回落进入调整期，GDP的增长也有所放缓；2012-2014年，房地产投资进入快速增长期，GDP也同步保持快速增长的势头。总之，从桃源房地产投资的走势来看，其基本与GDP的增长保持着较高的相关度，其图形发展态势基本一致，这也说明房地产投资对桃源经济增长的贡献，同样可以发现，房地产业对桃源经济发展起着较大的促进作用，其波动对桃源整个宏观经济有着较大的影响。　　

(三)桃源县房地产投资与GDP增速走势基本一致　　

从图2可以看出，桃源县房地产开发投资和GDP增速呈“U”型发展态势，走势大致同步。房地产开发投资从2002年起步后到2006年增幅达到最高峰，但随着2007-2011年期间在国家对房地产市场进行宏观调控的影响下，桃源县的房地产投资增速大幅放缓，进入调整期，到2013年随着国家宏观经济进入新常态的背景下，国家对房地产市场出台了系列的利好措施，逐步对房地产市场进行松绑，桃源县的房地产投资随之出现了快速增长的态势，2014年房地产投资增幅达到144.5%。就GDP而言，在国际金融危机的影响下，2009年增速也创了新低，仅为0.5%。　　

三、桃源房地产开发投资对经济增长的计量检验　　

(一)回归分析。数据采用桃源2002—2014年GDP与房地产开发投资的数据(如表1所示)，利用回归法研究二者的关系。模型的基本形式为：

　　Y=a+bX　　 其中Y为GDP，X为房地产投资，a、b为模型参数。

根据上述资料，利用最小二乘法，得到方程：

　　Y=617846.5+31.9X　　t=(3.016789) (4.003926)　

　回归结果显示，相关系数为Multiple R=0.77011，表明两变量Y、X之间存在较显著的相关关系；方程的拟合优度检验中，判定系数R Square=0.59307，表明回归方程对变量Y变差的解释度达到59.31%；回归方程的显著性检验中，方差分析的显著水平Significance F=0.0021，表明因变量Y与自变量X之间的线性关系是显著的。取显著性水平α=0.05，对模型进行检验，t=4.003926﹥t0.025=2.228，变量通过t检验。

　　由以上的模型可以看出，桃源GDP与房地产投资二者之间有着较高的相关关系。参数表明，房地产投资每增加1亿元，GDP将增加31.9亿元。由于房地产业与国民经济中其他行业具有高度的相关性，从而其较小的投入将会导致整个国民经济的较大产出，因此将其作为整个国民经济的重要部门是恰当的。

　　 (二)弹性分析。弹性分析能够从相对角度衡量经济增长幅度对房地产产业增长幅度的依存关系。利用同期资料进行弹性回归分析，可建立房地产开发投资与GDP关系的弹性模型：

　　㏑Y=α+β㏑X，Y 代表GDP，X代表房地产投资，α、β为模型参数。

根据表1中的数据，利用最小二乘法，得到方程：

　　㏑Y=10.326+0.376㏑X　　t=(11.09946) (3.88379)

　　其中R2=0.578283，在显著性水平α=0.05条件下，对模型进行检验，t=3.88379﹥t0.025=2.228，变量通过t检验。模型的结果表明，房地产投资每增长1%，将相应带动GDP增长0.376%，因此从定量的角度上证明房地产投资对桃源GDP的带动作用是较大的。

　　 (三)分析结论。通过从房地产投资的走势来看，其基本与GDP的增长保持着较高的相关度，也可以发现房地产对桃源的经济发展起着较大的促进作用。

　　四、对桃源县发展房地产业的建议　　 据调查了解，桃源县房地产开发起步晚，存在自我造血功能不强、资本积累不足、抵御风险能力低、基础设施较为滞后、对经济的拉动作用有待加强等问题。因此，现阶段应加快房地产业的发展。

　　 (一)要引起重视，加强监管。房地产业涵盖生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入、创造就业机会、改善人居条件、提升城市形象和加快城市化进程等方面都具有不可替代的作用，是县域经济发展的“晴雨表”、财政税收的“速生林”和县级可用财力的“主渠道”，是不折不扣的支柱产业，稳定了楼市就稳定了经济，我们应高度重视房地产业的发展。与此同时应加强对房地产企业的规范管理，重点加大对商品房预销售资金、销售行为和中介市场的监管。

　　(二)要搞好帮扶，增加投入。以“百千万工程”为契机，深入帮扶项目，对房地产企业实行县领导和相关部门“一对一”联点，跟踪服务，加大银企对接进行金融帮扶，规范管理着力手续帮扶，优质服务实现政策帮扶，切实解决项目推进中存在的实际问题，为项目建设和企业发展营造良好的政务服务和社会环境。与此同时，要加强对基础设施的投入，特别是加强对道路交通、旧城改造、污水治理、环境保护和学校、医院、公厕等生活设施等方面的投入。

　　(三)要加强宣传，消化库存。目前，桃源县商品房库存较大，要推动房地产业较快向前发展，加强宣传、激活销售是促进房地产业发展的重要手段之一。一是积极加强“宜居桃源”整体宣传推广工作，结合政策和市场实际，正确引导市场消费；二是发挥“大数据”优势，创新营销方式。积极整合县内网媒资源，融入“互联网+”，占据新兴产业和新兴业态高地，紧密结合线上线下，强化线下品质和服务，打造桃源楼市电商平台。三是出台活市措施，研究出台补助政策，降低居民入住成本，打造海纳百川包容并举的“移民新桃源”，确保“留住本地、吸引外地”。